東京都内の中古マンション平均価格が、ついに初めて1億円の大台を突破したことが分かりました。不動産調査会社「東京カンテイ」の最新データによると、都内全域の平均価格は前年比37％超という驚異的な上昇を見せています。新築価格の高騰が中古市場に波及し、「普通の会社員には手が出ない」と言われるほどの億ション化が加速しています。なぜ中古マンションの価格はここまで上がり続けているのでしょうか。そして、このバブルのような状況はいつまで続くのか。マイホーム検討中の方や不動産所有者なら誰もが抱く疑問ではないでしょうか。本記事では、歴史的な高騰の背景と、1都3県を含めた市場の最新動向を詳しく読み解きます。
- 東京都内の中古マンション（70㎡換算）が平均1億247万円を記録
- 東京23区の平均は1億1960万円に達し、前年比約37%の大幅上昇
- 1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）も17か月連続で価格上昇中
- 高騰の背景には、都心の供給不足と株高に伴う富裕層の旺盛な投資意欲
1. 概要（何が起きたか）：都内中古マンションが「1億円」の大台に
2026年1月22日、不動産調査会社の東京カンテイは、2025年12月期の「中古マンション70㎡換算価格」を発表しました。それによると、東京都内全域の平均価格は1億247万円となり、2002年の集計開始以来、初めて1億円を突破しました。
特に東京23区の伸びは凄まじく、平均価格は1億1960万円に到達。前年同月比で37.1%も上昇しており、もはや「中古＝新築より安い選択肢」という概念が揺らぐほどの高値圏に突入しています。
2. 発生の背景・原因：なぜ中古価格が急騰しているのか
この歴史的な高騰には、複数の要因が絡み合っています。第一に、都心エリアでの新築マンション供給が極端に限定されていることが挙げられます。用地不足や建築コストの上昇により新築が「超高額」かつ「品薄」になった結果、築年数の浅い中古物件へ需要が集中しました。
第二に、昨今の株高を背景とした資産効果です。金融資産を増やした富裕層が、インフレ対策や資産防衛として都心の不動産を積極的に購入しており、これが全体の相場を力強く押し上げています。
3. 関係者の動向・コメント：市場の「強気」と「警戒感」
調査を行った東京カンテイの分析によると、マーケットは現在「非常に強気な値付け」が一般化している状況です。一方で、実需層（実際に住むために買う層）からは「今の価格設定はもはや限界」という悲鳴に近い声も上がっています。
販売現場の担当者からは、「条件の良い物件は即成約となるが、高値すぎて動かない物件も出始めており、二極化が進んでいる」といったコメントも聞かれます。
4. 被害状況や金額・人数：家計への影響と「1都3県」の波及
今回の価格上昇は東京23区に留まらず、神奈川、千葉、埼玉を含む1都3県全体に広がっています。1都3県の平均価格も6554万円となり、17か月連続の上昇を記録しました。
23区での購入を諦めた層が周辺県に流れている形ですが、その周辺県でも価格が上がり続けており、一次取得者（初めて家を買う層）の選択肢が著しく狭まっているという深刻な影響が出ています。
5. 行政・警察・企業の対応：金利動向と税制の注視
政府や日銀の金融政策、特に住宅ローン金利の動向が今後の最大の焦点となります。現時点では低金利が継続していますが、わずかな金利上昇でもローン返済額に大きな影響を与えるため、購入検討者の心理を冷え込ませる可能性があります。
各不動産仲介会社は、価格高騰を受けて「買い替え相談」や「資産査定」のサービスを強化しており、高値のうちに売り抜けたい層と、なんとか購入したい層の橋渡しを模索しています。
6. 専門家の見解や分析：マーケットの限界点は近いか
不動産経済の専門家は、「現在の価格は投資マネーによる押し上げが強く、実体経済の賃金上昇率と大きく乖離している」と指摘します。資産価値が維持されやすい都心一等地は今後も底堅いでしょうが、利便性の劣るエリアや築古物件については、今後「高値感」が意識され、価格調整が入るリスクがあるとの分析です。
7. SNS・世間の反応：「都内はもう無理」という諦めと不安
SNS上では、「都内の中古が1億って、誰が買えるの？」「年収1000万でもペアローンを組まないと23区は無理」「不動産バブルの再来ではないか」といった投稿が相次いでいます。コメント欄には、自分の住んでいるエリアの地価上昇に驚く声とともに、将来の暴落を懸念する声も多く見られます。
8. 今後の見通し・影響：2026年の不動産市場はどう動く？
短期的には、在庫不足が続いているため急激な暴落の可能性は低いと考えられます。しかし、東京カンテイも指摘するように「高値感」への警戒は確実に強まっています。2026年後半にかけて、都下や千葉・埼玉エリアでの新築供給が増える見込みもあり、都心一極集中の価格上昇が一旦「踊り場」を迎えるかどうかが注目されます。
- Q. 中古マンションの「70㎡」とはどれくらいの広さですか？
- A. 一般的な3LDKの間取りが多く、ファミリー層が快適に暮らせる広さの目安とされています。
- Q. 今は「買い時」なのでしょうか？
- A. 投資目的であれば慎重な判断が必要です。居住目的の場合、低金利の恩恵を受けられるうちに検討するのも一つですが、無理のない返済計画が不可欠です。
- Q. 埼玉や千葉の価格はどうなっていますか？
- A. 東京都に引きずられる形で上昇していますが、23区に比べればまだ現実的な価格帯です。ただし、17か月連続で上昇している点には注意が必要です。
東京都内の中古マンション平均価格が1億円を超えたという事実は、日本の不動産市場が新たなフェーズに入ったことを示しています。株高による富裕層の動きと、供給不足という構造的な問題がこの「億ション時代」を作り出しました。今後、金利上昇や景気動向によって市場の空気が変わる可能性は常にあります。これから住宅購入を検討される方は、単なる相場だけでなく、ご自身のライフプランに基づいた冷静な見極めがこれまで以上に求められるでしょう。
次に行うべきステップとして、ご自身が関心のあるエリアの最新の成約事例や在庫状況を、信頼できる不動産情報サイトでチェックしてみることをお勧めします。
